景氣循環

連結：https://reurl.cc/GxmWDp 內文： 景氣循環已達高峰，全台買賣移轉棟數連2季增長放緩 從歷年的房地產市場景氣循環經驗來看，不動產市場大致具有「量先價行」的特性，也就 是當市場向下反轉時，交易量會先下跌，接著房價隨之下修。換句話說，若要預測房價的 漲跌，大方向可先從交易量的變化觀察。 根據內政部最新公布今年第一季全國建物買賣移轉棟數，其中第一季的買賣移轉棟數已經 來到8萬4776棟，雖然創下2011年以來同期新高，也比去（2021）年同期成長5％，不過， 若從年增率來看，成長的力道已經不如2020年第3季～2021第2季當時年增16～33％的強勁 表現。 今（2022）年第一季建物買賣移轉棟數為8萬4776棟，比去（2021）年的8萬831棟，大約 增加5％，這已是連續兩季的買賣移轉棟數年增率都約為5％，不過，相較於2020年第3季 到2021年第2季景氣暢旺階段，當時的移轉量年增率都超過16％，甚至還有高達33％的年 增率。換句話說，最近兩季的年增率僅剩下5％，顯示交易量已經有放緩的跡象。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近兩季移轉棟數年增幅度放緩，一方面是 2021年同期的基期已高，另一方面也反映出景氣循環已經達到高峰期，交易量成長趨緩， 尤其接下來今年第2季還面臨許多外在干擾，包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散、升息效應 與政策打擊炒房等，第2季移轉量要維持年增率表現，相當具有挑戰，「市場趨勢轉向保 守、降溫」。 但曾敬德認為，房市還不至於就此反轉，主要原因是房價還是處於高檔，甚至消費者對於 未來房價的預期還是很強，根據信義房屋針對官網使用者進行第一季購屋意向調查，對於 看漲未來房價的比例仍有46％，雖然已經比上一季的62％來得低，不過，整體對於房價的 看法還是中性偏樂觀，研判「價格不會這麼快下來」。 全年呈現量縮格局，但預售屋開價還沒有下修跡象 「今年會是比較量縮的格局。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，交易量萎縮 主要來自於兩個原因，第一是，房地合一稅2.0上路後，將重稅閉鎖期延長至5年，換言之 ，有意願賣的房子至少都被綁了5年，沒有人願意拿出來賣，自然就會造成交易量下跌。 而預售屋則除了有房地合一稅2.0的因素之外，由於買賣移轉棟數也包括建商的完工交屋 數，但今年因為工、料雙漲的情況下，研判建商交屋的速度也會變得更緩慢。 徐佳馨認為，雖然今年第一季市場的交易量、價格都還是呈現「雙漲」，不過，在供給量 少的情況下，加上最近股票市場又慘兮兮，預計今年下半年的價、量研判不會再過度強勢 ，但因為目前包括預售屋、中古屋的開價都沒有任何下修的跡象，使得價格也不至於下跌 。 整體來說，徐佳馨指出，這一波的市場降溫背後仍有需求跟資金支撐，這也是為什麼交易 量降溫，但價格還是降不下來，加上打房政策一出，等於「沒有買賣就沒有傷害」，建議 購屋族不妨先從預售屋的開價觀察價格是否有修正，作為價格判斷指標。 （更多新聞／政院拍板預售屋禁止轉售》預售賣壓潮湧現 專家：房價波動將加劇） 房價何時下跌？交易量連續出現「3～6個月下跌」可視為指標 天時地利不動產顧問總經理張欣民則認為，今年包括資金退潮、利率上升、通膨疑慮、打 炒房政策、營建成本上漲以及疫情等因素，都會導致市場交易量萎縮，但預期價格仍將維 持相對高點，「因為目前沒有太大的變數會導致房屋持有人恐慌性的賣屋。」 張欣民指出，房地產市場的價格本身具有「僵固性」，即便是升息後，價格也不會立刻瞬 間暴跌，不過，他也指出，「量先價行」，若交易量萎縮的趨勢持續維持3～6個月，價格 自然也可能產生鬆動，最快有機會在2022年底、2023年出現。 張欣民也提醒，雖然目前疫情對於房市的影響還不明顯，但在許多房市利空因素匯集之下 ，研判疫情會是另一個造成交易量萎縮的變數。他指出，過去兩年疫情爆發，原本市場預 期房價會大跌，結果沒有發生的主要原因來自於資金過於充沛，但現在隨著資金退潮、利 率攀升，這時發生疫情對於交易量萎縮恐怕更有加速效應。 心得： 量縮價噴 從2年前看房到現在，每次要買 都被人先買走，然後不斷的拉高預算...還是買不到!!! 開時價登錄價格+30%，不然就是惜售~~~或者出一樣的價格，別人先買走.. 但最近發現了"? 很多開高價的願意降價賣? 1580>1488之類的? 然後賣不掉就用租跟賣一起來 還有遇到 屋主自售 想賣社區最高價...想省仲介費..但後來說不賣了 因為沒人出得到他要的價格，過一個月 中高樓層的 同格局便宜他150萬!!成交!! 慢慢看...如果買不起 就把家裡改造好了....

文章來自: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1651136340.A.70D.html







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